Ön ödemeli konut satışı: cayma, dönme ve teslim süresi

Yapımı henüz bitmemiş bir konutun bedelini peşin veya taksitle ödeyip teslimi sonradan almak, kanunda ön ödemeli konut satışı olarak ayrıca düzenlenmiştir. Bu sözleşmelerde süreler uzun, tutarlar büyük olduğu için kanun tüketiciye olağan satıştan daha ayrıntılı koruma tanır. Aşağıdaki bilgiler 6502 sayılı Kanun'un 40 ile 46. maddelerine dayanıyor.

Ön ödemeli konut satışı nedir?

Madde 40/1 bunu, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devretmeyi veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle bu tür bir sözleşme yapılamaz.

Sözleşme şekli ve güvence

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı, sözleşmenin geçersizliğini sonradan tüketici aleyhine ileri süremez. Geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı tüketiciden ödeme veya borç doğuran belge isteyemez (m.41).

Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Bu kapsamda sağlanan tazminat ve teminatlar iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez, haczedilemez (m.42). Büyüklük eşiğini kanun belirtmez. Projenizin kapsamda olup olmadığını satıcıdan yazılı olarak isteyin.

Cayma, dönme ve teslim

Cayma hakkı konusunda bilgilendirildiğinizi ispat yükü satıcıdadır. Taşınmaz kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınmışsa bağlı kredi sözleşmesi, cayma süresinin sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde sizden faiz, komisyon ve benzeri isimlerle masraf isteyemez (m.43/2).

Dönmede satıcı ne isteyebilir?

Dönme durumunda satıcı, satış veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları ve bir tazminatı isteyebilir. Tazminat sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır ve şu oranlara kadar çıkabilir:

• Sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için yüzde ikiye kadar
• Üç ay ile altı ay arası için yüzde dörde kadar
• Altı ay ile on iki ay arası için yüzde altıya kadar
• On iki ay ile yirmi dört ay arası için yüzde sekize kadar

Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması yüzünden ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi halinde, ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitli satış sözleşmesi önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi halinde de tüketiciden bedel istenemez (m.45/2).

Cayma ile dönme farkı

İkisi de gerekçe göstermeden kullanılabilen haklardır ama sonuçları farklıdır. Cayma hakkını on dört gün içinde cezai şart ödemeden kullanırsınız. Dönme hakkı sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar sürer, ancak satıcı bu durumda vergi, harç ve benzeri masraflarla birlikte yukarıdaki oranlara kadar tazminat isteyebilir. Dönme hakkını kullanmayı düşünüyorsanız sözleşmenin üzerinden geçen süreyi ve ilgili oran basamağını önceden belirleyin.

Kanun bu oranları üst sınır olarak koyar. Satıcının fiilen isteyebileceği tutar sözleşmenizdeki hükümlere ve olayın koşullarına göre değişir.

Teslimin sayılması

Madde 44/1'e göre kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılır. Teslim süresinin dolup dolmadığını değerlendirirken tapu ve zilyetlik durumuna bakılması bu yüzden gerekir. Taahhüt edilen sürede teslim yapılmazsa haklarınız için sözleşmenizi ve yukarıdaki dönme hükmünü birlikte inceleyin.

Ayrıntılar yönetmelikte

Sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile satıcının hak ve yükümlülükleri, cayma ve dönme gibi uygulama usul ve esasları kanunun 46. maddesine göre yönetmelikle belirlenir. Bu rehber yönetmelik hükümlerini açıklamıyor. Sözleşmenizdeki özel bir maddenin yönetmeliğe uygun olup olmadığını öğrenmek için ALO 175'e danışabilir veya bir avukattan görüş alabilirsiniz.

İmzadan önce yapılacaklar

1. Ön bilgilendirme formunu sözleşmeden en az bir gün önce yazılı olarak isteyin ve saklayın.
2. Yapı ruhsatının var olduğunu, ruhsat tarih ve sayısını isteyerek kontrol edin.
3. Teslim tarihinin sözleşmede yazılı olduğunu ve kırk sekiz ayı aşmadığını kontrol edin.
4. Bina tamamlama sigortası veya başka bir teminat gerekip gerekmediğini yazılı sorun.
5. Tapu tescili ve noter düzenlemesi tamamlanmadan ödeme yapmayın.

Sorun çıkarsa önce satıcıya yazılı başvurun. Uyuşmazlığın değerine göre hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yolu açıktır. Heyetin parasal sınırı her yıl yeniden ilan edildiği için güncel tutarı Ticaret Bakanlığı duyurusundan kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Satıcı kapora veya ön ödeme isteyebilir mi?

Kanuna göre satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme isteyemez ve onu borç altına sokan bir belge verdiremez (m.41/2).

Teslim süresi en fazla ne kadar olabilir?

Sözleşmede taahhüt edilen süre her halde sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m.44/1).

Sözleşmeyi tapuya tescil ettirmek zorunlu mu?

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescili, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (m.41/1).